「資産価値は上がってほしいが税金は下がってほしい」米国民のジレンマが議論に
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アメリカの経済コラムニストが発表した一本のブログ記事が、海外掲示板Hacker Newsで議論を呼んだ。テーマは「家の資産価値は上がってほしいが、固定資産税は下がってほしい」という、多くの持ち家所有者が抱える矛盾した願望だ。米国では固定資産税が住宅の評価額に連動して上がる仕組みのため、資産価値の上昇がそのまま税負担の増加に直結する。スレッドでは、住宅を「資産」と見るか「消費財」と見るかという前提の違いから、税金を払えず家を失う「現代の農奴制」論、リバースモーゲージの活用まで、議論が広がった。
家の資産価値は上がってほしい。でも固定資産税は下がってほしい。
出典: conversableeconomist.com / 元記事はこちら
経済学がどうして小中学校の基礎教育から外れているのか分からない。お金のことで混乱している人がこんなに多くて、それで人生を壊されている人もたくさんいるのに、学校では未だに基本的な仕組みを教えていない。本当に理解できない。
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破壊的？ それは意図的なものだよ。「ある者が撒いたものを、別の者が刈り取る」ってことさ。
土地税によって効率的な建築を促すインセンティブが生まれるのは良いことだと思う。
家を金融資産としてではなく、消費財として見れば、この矛盾は消えるよ。
家の価値が上がらないなら、固定資産税、維持費、ローンの金利、売却時の手数料を考えると、持ち家は賃貸より割に合わなくなる。そして賃貸にしても、結局その負担は大家に回ってくるだけだ。
家が資産として扱われるのを望んでいるのは個人じゃない。金融システムがモーゲージを組むことでそうしているんだ。試しに車のローンでやってみるといい。
YouTubeで、ある人の父親が固定資産税を払えなくて苦しんでいるという投稿を見た。コメントの一つに『アメリカでは、一生かけてローンを払い終えても、固定資産税を一回払い忘れただけで全部失う可能性がある』とあった。これは本当なのか？家を本当の意味で所有できないなら、これは現代の農奴制じゃないのか？
『家を本当の意味で所有できないなら、これは現代の農奴制じゃないのか？』2023年までは、税の未払い分を超える金額で家を売却されて、その差額をまるごと持っていかれるケースも（多くの地域で）あったらしい。
税金を一回払い忘れたくらいで、政府が家を差し押さえて所有権を奪うなんてことがあるのか？サンフランシスコでそういう事例を時々見かけるが、実際には何年も未払いが続いた末のことだ。
農奴が土地を所有していなかったからだよ。土地を所有していたのは領主で、その領主に税がかかっていた。
郡の資産評価の異議審査委員会に座っていた経験から言うと、どの審理もだいたいこんな感じだ。売るときは評価を高くしてほしい、通知が来たときは低くしてほしい、とみんな言う。
朗報だ！税金はサービスのための対価だから、資産価値が上がったからといって税金が上がる理由はまったくない…あれ、地方自治体はそう考えていないのか。でも少なくとも資産価値はずっと上がり続けるんだろう？バブルなんて起きないよな。投機なんて関係ないよな。
政府サービスだって、社会の他の部分と同じ物価上昇の圧力を受けないわけがないだろう？
地方・州政府の支出の大半は人件費（地域の住宅費など、インフレの影響を強く受ける）と低所得者向けの財政支援（同じく物価や住宅費に連動）だ。
インフレの原因は政府自身にあるからだ。一定のインフレを目標にすること自体、政府は罰を受けるべきだと思う。
俺だって、もっと楽に働いて、もっと稼いで、今よりかわいい子とデートしたいよ。
『資産価値の上昇は、流動性のある資産ではないから簡単には現金化できない』→リバースモーゲージがあるだろう。
その通り。金融業界なら、キャッシュフローに影響を与えずに、家のほんの一部を自動的に売却して固定資産税分をまかなう商品くらい、きっと作れるはずだ。
『何もしていないのに50万ドルも余分にもらえるなんて、しかも自分か子どもが家を売るときに受け取れるなんて、なんてひどい話だ』
あるいは単純に供給側の規制を大幅に緩めて、家の価値がそもそも上がらないようにすればいい。
『いつの間にかおしゃれな地区になった』場所の供給側規制を緩めるのは実際には難しい。住宅全体の供給を増やすことは一般的にはできても、特定の地区の価格上昇を防ぐことはできない。
土地と人口増加の面白いところは、人口は増えるのに土地は増えないということだ。土地は固定されている。
（生存以上の次元での）不動産というビジネスの前提は、他の人が住みたがらない場所に住むことにある。
これは賃料を上げる結果になり、ローンを組む信用力がない人たちにしわ寄せが行く。
HOA（住宅所有者組合）の近隣トラブルの怖い話を聞きすぎていて、個人的には絶対に住みたくない。
住みたくない場所が安くなることを、他の家全部の価格が下がることと同じだとは思わない。それに、不動産価格だけが人を引き留めている要因だとしたら、そもそも都市なんて存在しなかったかもしれない。
VHCOL（物価・住宅費が非常に高い）エリア、たとえばサンフランシスコで買う、というのはどういう理屈なんだ？物価が高いからといって、価格が上がり続ける、あるいは維持されるとは限らないだろう。
まあ賭けではあるけど、サンフランシスコの不動産は歴史的にかなり良い成績を残してきた。進歩派や地元住民の反対運動（NIMBY）が新規住宅開発を阻止する力を強く持っているから、既存の物件の価値が上がり続けている。
オースティンの不動産市場はまだ下落が続いている。今なら州内で引っ越すだけでも得をする。
人間関係やコミュニティが失われることを嘆きながら、長く続くコミュニティのつながりを不可能にする政策を支持するのはやめた方がいい。
確かに直接の固定資産税ではないが、家の価値は総資産に含まれるので、結局は一般的な資産税を通じて課税されている。
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そうだね。でもそれこそが、カリフォルニアの学校が資金不足になっている理由なんだ。
ある。より価値の上がった資産を持っているなら、それを売りたくなくても、価値が上がっていなかった場合より大きな金額のローンをその資産を担保に組める。
つまり、増えた税金を払うためにローンを組めってこと？それだと銀行だけが得をする。特に年を取るほど、お金のことはシンプルにしたいと考える人も多い。
基本的に、億万長者の『未実現利益』論と同じ話だ。自分の家の価値を担保にローンを組める。深い財政的な裏付けがあると分かっていれば、運用の自由度も増す。言い過ぎな面はあるが、一理はある。
それは正しい指摘だけど、持ち家への課税を正当化する根拠にはならない。むしろ、担保に入れた住宅を商業用不動産として扱うべきだという話になる。課税の基準がモーゲージの金額であるなら、それには賛成だ。
資産(asset)と投資(investment)は違う。家は多くの人が欲しがり、お金を払う消費財であり、長期間その効用を保つ。だからこそ、比較的流動性のある市場やローンが成立している。
それはCPI（消費者物価指数）に連動させるべき理由にはなるけど、住宅価格に連動させる理由にはならないね。それに、経済は単に物価が上がるだけでなく、成長することもできる。
この話題の背景と論点
米国の固定資産税は多くの州で住宅の時価(評価額)に連動する「アドバロレム税」方式のため、地価や建物価値が上がると自動的に税額も増える。日本の固定資産税も評価額に応じて決まるが、3年ごとの評価替えで、上昇率に上限を設ける自治体もある点が異なる。スレで割れたのは、住宅を「資産」と捉えるか「消費財」と捉えるかという前提の違いだ。資産と見れば税の上昇は資産価値上昇の裏返しとして妥当だが、消費財と見ると、ただ給与から税を払うだけの一方的な負担に見える。なおカリフォルニア州の「Prop 13」のように評価額の上昇率に上限を設ける制度も一部の州にあるが、スレ本文では触れられていない。
※本記事は海外掲示板 Hacker News のスレッド「I Would Like the Value of My Home to Rise, While My Property Taxes Fall」から抜粋し、編集部で日本語に意訳したものです。訳文の責任は当サイトにあります。
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